Le magazine promotionnel de l'Algérie

N° 117 - Nov 2018

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Habitat

Cap sur les cités intégrées

Office de promotion et de gestion immobilière de Sétif

Par Yahia Maouchi



Créé en 1969 sous la dénomination OPDHLM, issu de l’ex-Office public départemental d’habitation à loyers modérés de Constantine, l’Office de promotion et de gestion immobilière de Sétif (OPGI de Sétif), établissement public national à caractère industriel et commercial doté de la personnalité morale et de l’autonomie financière, a connu, depuis, plusieurs modifications au niveau statuaire, notamment après la promulgation du  décret n° 91.147 du 12 mai 1991, portant transformation de la nature juridique des Offices de promotion et de gestion immobilière et détermination des modalités de leur organisation et de leur fonctionnement, modifié et complété par le décret exécutif n° 93-08 du 2 janvier 1993. Approuvé par décision ministérielle N°226 /DRHR/06 du 12/7/2006, son organigramme fait ressortir cinq départements à savoir :

- le département des ressources humaines et moyens généraux.

- le département de maîtrise d’ouvrages.

- le département des finances et comptabilité.

- le département de gestion et maintenance du patrimoine.

- le département de développement de la promotion immobilière et du foncier.

Pour ses besoins spécifiques, et en plus des cinq départements cités ci-dessus, la direction générale a également mis en place une cellule d’audit interne, une cellule de la sécurité interne de l’office, une cellule chargée de l’organisation et système d’information et de communication. Les prérogatives et les missions de l’Office vont de la promotion du service public en ce qui concerne le logement public locatif pour les plus démunies et à titre accessoire de la promotion immobilière, et de la maîtrise d’ouvrage déléguée et de toute prestation de service lié à l’immobilier. En matière de gestion immobilière, l’office est chargé de la location, de la cession des logements et locaux à usage commercial, promotionnel et artisanal, du recouvrement des produits de loyers et charges de la cession des biens immobiliers, de la prestation et maintenance des immeubles et leurs dépendances, et enfin de toute action entrant dans le cadre de l’activité immobilière. En somme, la mission principale de l’OPGI est de promouvoir le service public en matière de logement, notamment pour les catégories sociales les plus démunies, et ce dans le cadre de la mise en œuvre de la politique sociale de l’Etat.

 

Gestion et maintenance du patrimoine

Pour en savoir plus sur l’Office de promotion et de gestion immobilière de Sétif, nous sommes allés à la rencontre de son directeur général, Fadel Assadi, qui a bien voulu nous révéler la stratégie adoptée pour satisfaire l’importante demande des citoyens en matière d’habitat. D’emblée, notre interlocuteur rappelle que ce n’est qu’à partir des premières années 2000, porteuses de programmes quinquennaux contenus dans le programme du président de la République, Abdelaziz Bouteflika, que le tempo des constructions s’est accéléré, parvenant, du coup, à résorber tant bien que mal un déficit criant, assurant par là même, un équilibre entre une demande sans cesse renouvelée et une offre qui essaie vaille que vaille de la satisfaire dans tous les segments d’offre de logements au sein d’une wilaya qui compte pas moins de 60 communes qu’englobent 20 chefs-lieux de daïras. Interrogé sur la gestion et la maintenance de son patrimoine immobilier, M. Assadi, tient à préciser qu’au 31 décembre 2017, le patrimoine en gestion et en cession de son office se chiffre à 55427 unités, réparti comme ci-après : En location 34797 unités, dont 32147 logements, 2650 locaux, et 21236 unités en cession. Par ailleurs, le récapitulatif des opérations d’attributions de logements (clés remises) à compter de l’année 2014 au mois de mai 2018 est détaillé comme ci-après :

Année 2014 : 5026 logements, répartis sur 12 daïras et 25 communes.

Année 2015 : 1650 logements, répartis sur 10 daïras et 20 communes.

Année 2016 : 2425 logements, répartis sur 12 daïras et 20 communes.

Année 2017 : 4199 logements, répartis sur 15 daïras et 31 communes.

Année 2018 (situation arrêtée au 31 mai 2018) : 1237 logements, répartis sur 5 daïras et 7 communes, dont 630 logements attribués dans le cadre de la visite officielle du ministre de l’Intérieur, des Collectivités locales et de l’Aménagement du territoire, à l’occasion de la célébration des événements de 8 Mai 1945 à Sétif.

 

En outre, 4280 logements devraient être attribués durant le 2e semestre 2018, répartis sur 16 daïras et 25 communes. Evoquant l’opération de la cession des biens immobiliers appartenant à l’Etat et aux OPGI, depuis le démarrage de l’opération, Fadel Assadi précise que 582 dossiers ( 569 logements et 13 locaux) ont été transférés depuis les daïras. En outre, le nombre de dossiers déposés au niveau de l’OPGI avoisine les 2000 dossiers, dont 1697 logements et 302 locaux. Par ailleurs, le nombre de dossiers traités atteint les 1349 dossiers, dont 1206 logements et 143 locaux. Le nombre de dossiers acceptés atteint les 1342 dossiers, dont 1201 logements et 141 locaux, contre 6 dossiers rejetés dont 5 logements et un local. Enfin, 996 dossiers ont été transmis au service des domaines pour évaluation.

 

 

Decret éxécutif n° 16-310 du 30/11/2016, fixant les conditions et modalités du transfert du droit au bail d’un logement public locatif 

Nombre de demandes déposées au niveau de l’OPGI

Nombre de biens

Montant des arriérés recouvert

Nombre de biens évaluer par les domaines

Montant des taxes payées

 

Traités par la commission de l’OPGI

Régularisés par la commission de l’OPGI

Rejetés par la commission de l’OPGI

 

20%

Taux

 

1109

1106

907

21

3 830 356,81

514

3 146 447,50

99%

 

 

 

Prise en charge des parties communes

Aussi l’un des défis auxquels fait face aujourd’hui l’Office concerne en premier lieu l’entretien du patrimoine immobilier. « Pour ce faire nous avons pris une série de mesures, pour 2014 avec une enveloppe financière de 10 milliards de centimes sur fonds propres de l’OPGI pour la prise en charge des parties communes sur les terrasses, les cages d’escaliers, les vides sanitaires et éventuellement le ravalement des façades pour rafraîchir les ensembles », précise le directeur de l’OPGI de Sétif. En outre, les interventions d’entretien et de maintenance du patrimoine se poursuivent, selon M. Assadi, suivant un plan d’action élaboré en faisant ressortir les cités prioritaires. Elles consistent en des interventions au niveau des vides sanitaires, avaloirs, assainissements, reprise de l’étanchéité... Les actions escomptées sur les différentes rubriques se chiffrent à 214 opérations pour un montant global de : 2.227.509,80 DA.

Assainissement

94 opérations

Reprise de l’étanchéité          

3 opérations

Reprise de l’électricité           

 21 opérations

Reprise de l’électricité

21 opérations

Reprise de la plomberie sanitaire

59 opérations

Travaux de maçonnerie

08 opérations

Serrurerie et ferronnerie

05 opérations

 

D’autre part, dans le cadre de la gestion des parties communes et l’entretien du patrimoine, l’OPGI du Sétif a élaboré un Plan d'action de réfection du lot d’étanchéité de son patrimoine à travers la wilaya (les constats des lieux en cours), à prévoir pour l’année 2018 pour 160 immeubles sur la base des requêtes et les audiences des locataires. Par ailleurs, pour assurer une meilleure préservation de son patrimoine immobilier, l’OPGI de Sétif prévoit pour cette année une dotation budgétaire de près de 110 millions de dinars dont  90 millions pour l’opération de réfection d’étanchéité des immeubles, 13 millions pour la réhabilitation du cadre bâti des citées ciblées et 7 millions de dinars pour le contrôle technique et expertise des opérations. D’autre part, dans le cadre du développement des travaux relatifs à la rénovation du lot étanchéité à travers les cités OPGI, l’office a engagé un nouveau type d’étanchéité à base de résines élastomères (résine acrylique en solution aqueuse) de 1,2 mm d’épaisseur adhérente, de haute qualité, haute performance, durable et homologuée par le Centre national d’études et de recherches intégrées du bâtiment (Cnerib). Par ailleurs, durant l’année 2017, l’office avait programmé et lancé des opérations de réfection de l’étanchéité des terrasses au niveau des cités à travers la wilaya de Sétif, à savoir : 

 

Etanchéité

Nombre de cités 

Nombre de blocs 

Nombre de logements

Montant

66

109

920

80 000 000,00

 

Les opérations de réhabilitation au niveau des cités sont détaillées comme suit :

Réhabilitation

Nombre de cités 

Nombre de blocs 

Nombre de logements

Montant

01

02

20

12 990 000,00

 

Les opérations du contrôle technique et expertises, sont détaillées comme suit :

Contrôle technique et expertise des opérations

Nombre de citées 

Nombre de blocs 

Nombre de logements

Montant

67

111

940

7 000 000,00

 

Lors de son installation en février 2013, Fadel Assadi a hérité d’un programme social-locatif de 26.500 logements entrant dans le quinquennal 2010-2014 et un patrimoine de gestion de 50.309, finis et habités. « Sur les 26508 logements inscrits, il nous reste uniquement 5% du programme à réaliser. Le programme sera achevé dans sa totalité au premier trimestre 2019 », précise le premier responsable de l’OPGI de Sétif. Et d’ajouter : « Avant, l’OPGI de Sétif réalisait une moyenne de 2000 logements par an. Mais durant ces dernières années nous avons pu tripler nos capacités de réalisation. Ainsi, en 2015, nous avons pu livrer 5610 logements, contre 4904 logement en 2016. Comme nous prévoyons pour cette année la livraison de plus de 1000 logement pour clore notre programme ». A cet effet, la capitale des hauts plateaux demeure l’une des rares wilayas qui a souffert le moins de la crise de logement de par le dynamisme avéré de ses entrepreneurs ainsi que celui de ses promoteurs immobiliers.

 

RECOUVREMENT DU LOYERS

 

ANNEE

2014

2015

2016

2017

Taux de  recouvrement des loyers

50,68%

59,29%

65,05%

69,07%

Taux de recouvrement des créances recouvrés

360.205.993,20

367.800.569,22

360.152.848,12

324.617.548,60

 

 



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